Аренда помещения под магазин: подробная инструкция

Расположение магазина влияет на его доход. Так, место с низкой проходимостью привлечет меньше клиентов, чем заметная торговая точка на популярной улице. Немаловажны качество помещения, его оснащенность, условия аренды — нужно предусмотреть многое, чтобы привлечь клиентов и не разориться на обустройстве.

Расскажем, как арендовать помещение для бизнеса.

Как искать помещение

Есть два варианта поиска:

• С брокером. Специалист отберет лучшие варианты, организует встречу с арендодателем и осмотр помещения, поможет заключить договор на выгодных условиях. Обычно брокерам платят собственники, но иногда комиссию взимают с арендаторов. Уточните условия заранее.
• Самостоятельно. Вы выбираете помещение на платформах брокерских компаний и агрегаторах недвижимости. Этот подход более экономный, но отнимает много времени. Мониторить каталоги, общаться с собственниками и осматривать варианты придется самостоятельно, как и следить за чистотой сделки.

Бизнес

Читайте также:

Что такое СДЭК и как работает служба доставки

Что такое СДЭК и как работает служба доставки

Критерии выбора

Учитывайте эти рекомендации, как найти помещение в аренду под магазин.

Район. Отталкивайтесь от специфики вашего бизнеса. В центре популярны бутики, магазины премиальной косметики и бытовой техники. В спальных районах высокий спрос на товары повседневного использования, продукты, бытовую химию.

Местоположение. Открывайте магазин там, где пролегает маршрут ваших клиентов. Например, после работы сотрудники завода заглянут в супермаркет между промзоной и жилым комплексом, а состоятельные автолюбители — в кафе рядом с парковкой.

Проходимость. Если вы продаете неуникальные товары, учитывайте пешеходный поток. Например, он важен для зоомагазинов, ларьков с сигаретами или шаурмой. Клиенты не выбирают такой магазин специально — они заходят в тот, который встречается на пути.

Соседи. Если у бизнесов одна целевая аудитория, они помогут друг другу увеличить трафик. Например, для минимаркета здорового питания соседство со спортклубом и центром диетологии — выгодное. Открытие такого магазина в районе с барами и кальянными не окупится. Важный фактор — конкуренция. Ноунейм-супермаркет рядом с сетевыми гигантами вряд ли привлечет клиентов.

Стоимость. На аренду должно уходить не более 30% выручки. Выясните, предоставляет ли собственник арендные каникулы и собирается ли он повышать ставку в течение срока.

Условия использования. Уточняйте зоны ответственности сторон, штрафы. Если вы собираетесь арендовать помещение в торговом центре, узнайте, как его собственник может изменить условия.

Состояние. Если ваш бизнес подпадает под государственную проверку, ищите специально оборудованное помещение. В крайнем случае — такое, которое можно переоборудовать самостоятельно. Например, для магазина с пекарней необходимы кухонная зона и вытяжки. Чтобы сэкономить на ремонте, выбирайте помещение с отделкой.

Как осматривать помещение

Чек-лист для оценки:

• Вход. Клиенты должны легко попадать в ваш магазин. Они не будут обходить все здание или спускаться в цоколь, если рядом есть точка с более удобным входом.
• Зона разгрузки. Проследите, чтобы у помещения была территория для приема поставки, а грузовики смогли подъехать к складу.
• Парковка. Она особенно важна для некоторых видов бизнеса, например строительных или мебельных магазинов.
• Размещение вывески. Сложности возникают с помещениями в жилых домах: требуется разрешение от жильцов. Уточните, нужно ли оплачивать вывеску ежемесячно и есть ли ограничения по ее размеру.
• Электроэнергия. Узнайте, сколько киловатт выдерживает электросеть, чтобы не случилось перегрузки.
• Коммуникации. Объект должен иметь минимум одну мокрую точку, но для разных учреждений условия различаются.
• Наличие кондиционеров. Их отсутствие влияет на качество продукции и комфорт клиентов.

Какие документы понадобятся

От собственника нужны:

• паспорт;
• информация из ЕГРЮЛ — вы можете самостоятельно проверить компанию-арендодателя по ИНН или ОГРН;
• выписка из ЕГРН;
• технический план со схемой и площадью помещения;
• договоры с обслуживающими компаниями — охраны, утилизации мусора;
• доверенность, если договор подписывает представитель директора компании.

Арендатор предоставляет:

• паспорт;
• сведения из ЕГРЮЛ или ЕГРИП;
• доверенность, если сделку заключает представитель директора.

Сделку оформляют с помощью двух документов:

• договора аренды;
• акта приема-передачи помещения.

Как заключить и зарегистрировать договор

Важно прописать существенные условия. Без четких формулировок договор признают недействительным.

Объект и субъект аренды. Первое — это сдаваемое внаем помещение. Подробно опишите его характеристики — технические параметры есть в выписке из ЕГРН. 

Субъектами выступают арендодатель и арендатор — информация о них должна содержаться в договоре.

Арендная плата. Укажите сумму, сроки и порядок внесения платежей. Сумма может быть фиксированной или составлять процент от дохода. Отразите в договоре, кто оплачивает коммунальные услуги. Если собственник оставляет за собой право повышать оплату аренды, укажите годовой процент.

Акт приема-передачи. В нем указывают дату, характеристики помещения и претензии. Как только акт подпишут обе стороны, арендатор сможет пользоваться помещением.

Сроки. Договор может быть:

• краткосрочным — до 11 месяцев без регистрации;
• среднесрочным — от 1 года, договор регистрирует в Росреестре арендодатель или съемщик;
• на неопределенный срок с госрегистрацией.

Отсрочки и льготы. По договоренности арендатор может предоставить льготные каникулы — период для подготовки магазина к открытию. В договоре прописывают размер оплаты в этот период — обычно указывают сумму в 1 рубль. Любые другие льготы фиксируют таким же образом.

Ремонт и улучшение помещения. По умолчанию капитальный ремонт делает арендодатель, а текущий — съемщик. По соглашению арендатор может получить от собственника компенсацию за ремонт — это прописывают в договоре.

Начинайте ремонт только после заключения договора и требуйте от арендодателя подписывать все ключевые документы.

Принадлежности для использования помещения. Арендаторы часто передают в пользование оборудование, мебель, магнитные карты, документы и другое имущество. В договоре нужно указать:

• наименования, серийные номера, модели принадлежностей;
• состояние имущества;
• восстановительную стоимость;
• оплату использования — отдельно или в счет аренды.

Право субаренды. Это возможность сдавать арендованные помещения другим съемщикам. Если это право вам необходимо, уточните, потребуется ли предварительное согласие собственника.

Порядок досрочного прекращения договора. По ст. 619 ГК РФ, арендатор имеет право расторгнуть договор, если съемщик пользуется помещением не по назначению, ухудшает его состояние или не платит по договору (более двух раз). Арендатор по закону может отказаться от съема, если помещение оказывается непригодным или собственник не соблюдает свои обязанности. 

Чтобы досрочно выехать из помещения и не платить за весь срок договора, арендатору нужно указать в нем условия отказа. Ими могут быть:

• снижение спроса/клиентопотока;
• экономическая нецелесообразность;
• закрытие магазина;
• прекращение аренды в смежных помещениях.

Пролонгация. В договоре можно сослаться на ст. 621 ГК РФ о преимущественном праве арендатора на заключение договора. Когда срок аренды истечет, собственник должен будет предложить арендатору помещение в первую очередь, но только если тот соблюдал условия договора.

Компаниям важно оценивать окупаемость рекламных вложений. Сквозная аналитика Calltouch собирает статистику по касаниям с рекламой, лидам и сделкам, считает прибыль и определяет ROI. Все данные отображаются в наглядных отчетах. Вы легко поймете, какие каналы продвижения работают, а какие не приводят клиентов.

Коротко о главном

• При выборе помещения учитывайте его местоположение, соседство, проходимость, состояние и условия аренды.
• В договоре важно четко обозначить характеристики объекта, сроки, сумму и порядок оплаты, условия ремонта, прекращения и продления договора.
• Арендовать помещение для бизнеса можно как самостоятельно, так и через брокера.